Приветствую Вас Гость • Регистрация • Вход
Вторник, 6.12.2016


Финансовые и страховые услуги в строительстве


Строить всегда было дорого, но вкладывать деньги в строительство выгодно. Даже школьник скажет, что вложенные в недвижимость деньги со временем только прирастают. Но одному девелоперу (субъекту, продвигающему строительство) вкладывать все деньги в один проект не с руки. Лучше частично профинансировать несколько проектов, попутно привлекая для соучастия деньги инвесторов. И себе не накладно, и инвестор получит свой процент выгоды по конечному результату. Но, помимо этого, вложенные средства надо обезопасить: мало ли что, риск наводнения, разрушения, банкротства партнёров всегда присутствует. Вот против любого форс-мажора привлекается ещё один финансовый инструмент ― страхование рисков.

 

Источники финансирования строительства

   Все источники строительного инвестирования при всём их многообразии можно объединить всего в три группы:

  • - государственные органы и общественные организации (к примеру, СРО). Роль государства очень действенна: оно обеспечивает законодательную и правовую функции, являясь одновременно крупнейшим финансовым рычагом;

  • - кредитно-финансовые организации, предоставляющие недостающий другим инвесторам капитал;

  • - инвесторы, как юридические, так и физические лица.

 

Способы привлечения финансов

Кредитование строительства может проводиться коммерческими банками, но в этом случае кредитование, как правило, краткосрочно. Другие финансовые институты (государственные банки, инвестиционные и страховые  компании, биржевые фирмы, фонды и т. п.) дают долгосрочные кредиты. У коммерческих банков вдобавок высок процент, но чаще приходится брать кредит именно у них, так как другие редко дают кредит девелоперу до завершения строительства. Охотнее они выкупают готовые объекты или дают под них ипотечный кредит.

Ипотечное кредитование оформляется двумя бумагами: долговым обязательством и закладной (договор об ипотеке, то есть условие залога). Закладные можно продавать-покупать, что и делается: так кредитор привлекает деньги мелких инвесторов.

Финансирование инвестиционными инстанциями (фондами, страховыми компаниями и т.п.) является форвардным (то есть предварительным) финансированием.  В этом случае инвестор становится будущим собственником, и девелопер уже не идёт за кредитом в коммерческий банк. Но не следует путать такую операцию с заказом на строительство, так как девелопер всё равно отвечает за строительные затраты.

Финансирование благодаря выпуску ценных бумаг производится, когда не хватает денег одного инвестора. Каждая выпущенная ценная бумага ― это доля от будущего объекта недвижимости. Купивший ценную бумагу является инвестором и получает доход от прироста капитальной стоимости, не имея прав на объект недвижимости.

 

Условия получения кредитов банка

   Надо знать, что банк перед выделением вам финансов обязательно проверит ваше финансовое положение, ведь он должен знать, сможете ли вы вернуть ему кредит с процентами. Стоит запомнить несколько особенностей: 

  • - вы обязательно должны вложить часть своего капитала в реализацию проекта. Банки рассчитывают, что около 20-30% вы должны проинвестировать сами. Этим вы докажете наличие собственных средств, а иначе они с вами и говорить не будут;

  • - стоимость проекта при этом завышать не стоит, так как очень трудно доказать, что это не излишества, которые банк никогда не проинвестирует;

  • - помимо этого, банк выдаёт кредит, исходя из залоговой цены, то есть из той суммы, за которую он может перепродать объект. Оценочные, комиссионные, нотариальные и посреднические услуги в залоговую цену не закладываются, потому нужно учитывать, что вам их придётся платить из своих средств;

  • - посильная задолженность ― это сумма ежемесячно отдаваемой девелопером суммы кредита плюс проценты, побочные расходы, ремонтные работы. Если мы не докажем, что из своих ежемесячных доходов сможем платить регулярно, то кредит нам не выдадут.

  • Вообще-то получение инвестиций ― палка о двух концах: вроде бы выгодно, но чем больше взял, тем больше отдавать, а ведь берёшь чужое, как говорит народ, а отдаёшь своё.

 

Финансирование жилищного, в том числе индивидуального строительства

В мировой практике инвестирование жилищной сферы осуществляется следующими способами:

  • - жилищными строительными сбережениями;

  • - ипотечным кредитованием;

  • - госзаказом на строительство, преимущество которого в непрерывном финансировании, а это означает рациональное использование денег, снижение стоимости, и, как конечный итог, получение гражданами готового жилья по твёрдым установленным ценам;

  • - выпуском жилищных облигаций, где указана стоимость, как раз и означающая величину инвестиций;

  • - лизингом, то есть арендой с правом выкупа в течение 20-30 лет;

  • - строительством на средства организаций; в этом случае предприятия заключают договора с застройщиком и строят либо за счёт собственных средств, либо привлекают кредиты из банков.

Финансирование индивидуального строительства, особенно у нас, ограничено практически двумя способами:

  • - за счёт личных сбережений физических лиц;

  • - воспользоваться ипотечным кредитом в банке.

То есть индивидуальный застройщик, в основном, пользуется двумя первыми из перечисленных выше способов. В кризисные времена, как показывает мировая практика, когда свирепствует инфляция, темпы индивидуального строительства замедляются. Если инфляция превышает 6% в год, индивидуальный застройщик "не лезет" в ипотеку, для него слишком дорого жильё при существующем уровне доходов и скачках цен.

По этим же причинам прекращается застройка за счёт жилищных сбережений при инфляции выше 8-10% в год, так как сбережения человек оставляет на жизнеобеспечение семьи: цены не стабильны, и жизнь дорожает. 

 

Причины страхования и строительные риски 

Вкладываются собственные средства, берутся инвестиции (читай, долги), арендуется техника... Всё это требует уйму денег, а ведь по независящим от застройщика причинам есть риск повреждения или гибели строительного объекта, механизмов и оборудования. По этим причинам и составляется договор страхования. Благодаря ему физическое или юридическое лицо частично или полностью возмещает свои убытки. Застройщик регулярно отчисляет страховые взносы соответствующей компании, та же при возникновении страхового случая обязана возместить ему определённую сумму. Какую? Это зависит от величины взносов и размеров разрушений. Какие же риски, природные и антропогенные, страхуются:

  • - взрыв, пожар, молния, падение на объект самолёта, вертолёта, обломков спутника;
  • - снежные лавины, камнепады, обвалы, оползни, сели;
  • - ливень, паводок, наводнение, просадка грунта, подтопление;
  • - буря, ураган, тайфун, смерч; 
  • - землетрясение;
  • - кража, разбой, любые противоправные действия, принесшие урон;
  • - ошибки или неосторожные действия работников на строительно-монтажных работах;
  • - авария инженерных сетей (электро- и теплоснабжение, водопровод и канализация);
  • - повреждение или обрушение строительного объекта;
  • - другие непредвиденные и внезапные события на стройке.

Стоит помнить, что есть исключения. Под них попадают страховые случаи, возникшие по причине:

  • - войн, забастовок, мятежей, гражданских волнений, саботажа, ареста имущества;
  • - грубая неосторожность или злой умысел страхователя;
  • - убытки от последствий ядерного воздействия;
  • - внутренние поломки машин; 
  • - ошибки в проектировании;
  • - урон, нанесённый использованием дефектных инструментов или материалов;
  • - окончание срока действия договора.

 

Значение страхования

Поначалу надо определиться с нужностью страхования в строительстве. Даже если строительная организация не страхует свои риски, она не менее 2-3% финансовых средств в смете закладывает на непредвиденные расходы. Это означает, что риски она берёт на себя, а вот эти проценты как раз и обязаны покрыть урон. Теперь посмотрим с другой стороны. Страховые компании, взяв покрытие убытков на себя, за свои услуги берут обычно всего около 1%. Урон же в случае катаклизмов у организации может быть на порядок выше, чем упомянутые 2-3%. Отсюда значение страхования рисков в строительстве:

  • - страхователю компенсируются непредвиденные убытки на любой стадии строительства;

  • - страхование помогает сохранить, или даже увеличить, вложения финансов в процесс строительства;

  • - при возникновении страхового случая строительный объект будет восстановлен быстрее, так как дополнительные расходы компенсирует страховая компания.

 

Что страхуется в строительстве?

Во время осуществления строительно-монтажных проектов страхуются:

  1. 1. Профессиональная ответственность архитекторов и проектировщиков.
  2. 2. Перевозки оборудования и стройматериалов из их места базирования на стройплощадку.
  3. 3. Объекты монтажа и строительства в период их возведения.
  4. 4. Оборудование, машины и механизмы, участвующие в процессе строительства.
  5. 5. Уже существующие строительные объекты, где ведутся строительно-монтажные работы или непосредственно близко от них.
  6. 6. Расходы на уборку стройплощадки после страхового случая.
  7. 7. Ответственность страхователя за вред, причинённый строительными работами третьим лицам.
  8. 8. Потери прибыли по причине несвоевременного ввода в эксплуатацию объекта из-за его повреждения во время страхового случая.
  9. 9. Несчастные случаи с персоналом, непосредственно занятом на производстве работ.

 

Обязательное и добровольное страхование

Следует отметить, что обязательное страхование водится законодательно, значит, по характеру действия оно должно осуществляться неукоснительно. Поначалу обязательному страхованию подлежало строительство опасных объектов (а таким его можно считать уже даже тогда, когда на них работают грузоподъёмные машины и механизмы). Далее, при перевозке строительных материалов в результате злого умысла, недобросовестности или несоблюдения условий перевозки может наблюдаться затягивание сроков и удорожание строительства. Поэтому и здесь требуется обязательное страхование. Помимо этого, десятки тысяч дольщиков ежегодно обманываются компаниями-однодневками, поэтому следует обязательно страховать и ответственность застройщиков. При таком страховании застройщик ответит рублём за недочёты всех подрядчиков (изыскателей, проектировщиков, строителей). Именно застройщик обязан будет выплачивать возмещение при наступлении страхового случая третьим лицам, в том числе и дольщикам. Подразумевается, что застройщик потом в судебном порядке вернёт свои средства с виновников аварии. Здесь, правда, возникает несколько иная ситуация: застройщик вводит сумму страхования в смету, стоимость "квадрата" вырастает. Дольщику приходится платить несколько больше, но зато он застрахован от пропажи его денежных средств. Если в целом, то введение обязательного страхования требует ещё тщательной проработки положений договора.

Что касается добровольного страхования, то заинтересованная сторона может дополнительно застраховать любые строительные риски: повреждение оборудования, порчу стройматериалов, поломку строительной техники, даже риски для здоровья работников и т.д. Сроки добровольного страхования определяются заинтересованной стороной.


Еще статьи в тему:

   - Аренда и лизинг строительной техники и оборудования

   - Специализированные строительные СМИ - газеты, журналы, сайты


загрузка...